분양권과 입주권은 어떻게 다른가요?

분양권과 입주권. 둘 다 '권리'라는 면에서는 비슷해 보이나 분명히 차이점이 있습니다. 특히 이 둘의 차이는 세금에서도 확연히 드러나기 때문에 그 차이점을 잘 알아두셔야 합니다. 분양권과 입주권의 차이점에 대해서 자세히 살펴보겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

목차

 

 

분양권이란?

 

 

- 개념 : 국민주택과 민영주택을 취득할 수 있는 권리입니다.

 

- 주택청약종합저축에 가입하여 청약을 하고 당첨이 되면 분양권을 취득하게 됩니다.

 

- 아파트 분양 과정에서 계약자가 얻는 권리이며 아파트가 완공되면 입주할 권리를 갖게 됩니다.

 

- 분양권은 청약 외에도 '분양권 전매'라고 하여 다른 사람에게 양도받은 분양권도 같은 효력을 가집니다. 단, 지역에 따라 분양권 전매 제한 기간이 있습니다. 

 

 

분양권 전매 제한 기간
규제지역 및 공공택지	수도권 내 과밀지역	수도권 외 지역
3년	1년	6개월

 

 

 

 

 

입주권이란?

 

 

- 개념 : 재개발, 재건축 사업을 통해 기존 주택을 소유한 사람 또는 조합원에게 주어지는 권리로써 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리입니다.

 

- 기존 부동산을 철거하고 새로운 부동산을 건설하는 과정에서 조합원에게 입주권이 부여되며 건축물 준공 후 입주권은 실제 주택에 대한 소유권으로 전환됩니다.

 

- 입주권은 일반 분양 전에 먼저 선호 동, 호수를 선점할 수 있으며 일반 분양보다 저렴하게 부동산을 공급받을 수 있습니다.

 

 

 

 

분양권과 입주권의 차이 정리

 

 

✅ 분양권 : 신규 아파트 분양 시 얻게 되는 권리

✅ 입주권 : 재개발이나 재건축 사업을 통해 얻게 되는 권리

 

 

 

 

 

세금 측면에서의 차이점

 

 

 

1. 분양권 세금

 

 

- 분양권을 가지고 있다고 해서 지금 당장 주택을 소유한 것으로 보지 않습니다.

 

- 해당 주택이 완공되어 등기를 하는 시점에 그 주택을 소유하는 것으로 간주되므로 분양권을 가지고 있는 자체만으로 세금을 부과하지는 않습니다.

 

- 단, 분양권 전매로 매매 차익 발생 시에는 분양권 양도세를 내야 합니다.

 

분양권 양도세율
1년 미만 보유	1년 이상 보유	+ 지방소득세
70%	60%	+ 10%

 

 

 

 

 

2. 입주권 세금

 

 

- 입주권은 기존 주택 대신 부여하는 권한이므로 주택 수 산정에 포함됩니다. 

 

- 즉, 준공 전까지의 토지분에 대하여 재산세가 부과됩니다. 

 

- 입주권도 분양권처럼 거래가 가능하며 거래를 통해 매매차익이 발생했다면 양도세를 내야 합니다. 

 

 

입주권 양도세율
1년 미만 보유	2년 미만 보유	2년 이상 보유
70%	60%	기본세율  6~45%
단, 1 입주권만을 보유하고 있다면 1가구 1주택 비과세 혜택 받을 수 있음

 

 

- 입주권 취득 후 주택이 완공되고 소유권 이전 등기를 할 때 해당 아파트의 공시지가 또는 거래가액에 따라 취득세가 산정됩니다. 생애 첫 주택 구매자, 저소득층, 다자녀 가구는 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.